DrivkraftAktuelt

Co-working – utleie av fast eiendom eller en bruksrett?

Nye arbeidsmetoder krever at utleiere av fast eiendom må tilpasse sine konsepter ved utleie av næringseiendom.

Av Silja Dagenborg | Advokat | +47 926 67 599 | EY Sarpsborg

Kontorhoteller er svært aktuelle både for å dekke behovet for kortvarige tjenester som tilgang på en kontorplass, scanner eller et møterom i noen timer. Andre konsepter retter seg mot spesielle yrkesgrupper som ønsker å knytte kontakter eller samarbeide.

Ved utleie av fast eiendom er det som utgangspunkt leietakerens drift som avgjør om utleier har mulighet til å oppnå fradrag for merverdiavgift. Utleie av et kontor til en avgiftspliktig aktør vil kunne omfattes av utleiers frivillige registrering, slik at utleier oppnår fradragsrett for kostnader forbundet med oppføring og drift. Dersom leietaker ikke er avgiftspliktig, ved at man for eksempel er nyoppstartet, driver innen finans, kultur eller leverer sosial- og helsetjenester, vil det utleide arealet ikke kunne omfattes av utleiers frivillige registrering.

Hva med avgiftsbehandlingen når utleie av kontorplass skjer i form av kontorhotell eller co-working? Slike konsepter vil ofte være fleksible i forhold til lengden på leieforholdet og hvilke tjenester eller areal man benytter seg av. Eksempelvis vil «free seeting» sørge for at det nærmest vil være umulig å ha oversikt over bruken av det enkelte arealet. Slike konsepter inkluderer også ofte tilleggstjenester som resepsjonstjenester, møterom, kopirom, etc. som kan komplisere klassifisering av tjenesten ytterligere. Er dette ordinære tjenesteleveranser?

Den største utfordringen i forhold til tradisjonelle leiekontrakter har vært å avgjøre om man leier ut fast eiendom eller en bruksrett. I det første tilfellet vil utleier på visse vilkår kunne inkludere arealet i sin frivillige registrering, og dermed oppnå fradragsrett for eksempelvis oppføringskostnader. Utleie av en bruksrett er en ikke-avgiftspliktig virksomhet, og utbygger kan derfor ikke oppnå fradragsrett, uansett om sluttbruker driver avgiftspliktig virksomhet.

Man kan tenke seg at reglene om «myldreareal», det vil si areal for bruk både innenfor og utenfor avgiftsområdet, kunne fått anvendelse her. Skattekontoret har imidlertid ved flere anledninger gitt uttrykk for at utleie av fast eiendom først skjer når leietaker oppnår eksklusiv bruksrett. Hvordan tjenesten skal klassifiseres vil derfor variere ut fra konseptet og bruk. I flere tilfeller ser vi at konseptet justeres underveis, noe som kan snu opp ned på avgiftsbehandlingen. Et bevisst forhold til disse spørsmålene er derfor helt essensielt ved etablering og drift av et slikt selskap.